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解码易居资本市场屡屡以退为进 得陇望蜀觊觎二手房市场大蛋糕

时间:2018-07-27 03:48来源: 作者:admin 点击: 54 次
原标题:解码易居资本市场屡屡以退为进得陇望蜀觊觎二手房市场大蛋糕   每经记者吴若凡董青枝每经编辑魏文艺  ▲易居在港交所上市图片来源:每经记者吴若凡摄  7月20日,易居企业集团(02048,HK)正式登陆港交所,现场的易居企业集团董事长周忻一席蓝色西装,喜悦之情溢于言表。毕竟,这是他陪伴这家地

原标题:解码易居资本市场屡屡以退为进 得陇望蜀觊觎二手房市场大蛋糕

  每经记者 吴若凡 董青枝 每经编辑 魏文艺

  ▲易居在港交所上市 图片来源:每经记者 吴若凡摄

  7月20日,易居企业集团(02048,HK)正式登陆港交所,现场的易居企业集团董事长周忻一席蓝色西装,喜悦之情溢于言表。毕竟,这是他陪伴这家地产服务企业敲的第5次钟了。

  而这一次,周忻更加高频地强调一句话:易居要做中国最好的房地产服务生。

  成立18年,5次上市,“易居系”的资本路径又有了新规划。《每日经济新闻》记者梳理观易居企业集团的招股说明书发现,这家一向擅长“跟开发商打交道”的企业,已经跃跃欲试于“跟经纪公司加深关系”。但在当今异常紧张的二手领域“蛋糕纷争”中,盟友和敌人都不少,大家内心各有所思,虽然目前“水面”上仍一片平静。

  “以进为退”登陆港股

  成立18年,5次上市,“易居系”一路走来颇不平顺。

  2007年易居(中国)控股在纽交所上市,彼时发行价每股13.8美元,顺利融资2亿美元,易居(中国)控股股价攀至高位的时候,一度高升至36美元/股,堪称当年的美股新贵。

  然而好景不长,易居(中国)控股之后的股价一路走低,并于2016年退市,每股私有化价格只有6.85美元,不到当初发行价的一半。上市10年,投资者惨败。

  2009年,中国房产信息集团(CRIC)从易居(中国)控股分拆出来,在纳斯达克上市,每股(ADS)发行价是12美元,在美股“圈了”2亿多美元。

  不过此后中国房产信息集团的股价表现也不理想,2012年5月正式退市,退市时公司股价跌到了5美元/股,不足2009年IPO时发行价的一半。

  而2016年易居中国从美股退市时,每股股价为6.85美元,整体市值仅为9.87亿美元(约合人民币65亿元)。

  私有化一年多之后,易居中国重新启动上市。2018年7月20日,易居企业控股登陆港股,以最低发行价14.38港元/股开盘。

  不过,同样没法避免一时颠簸——上市当日即遭破发,随后几天股价低迷。

  这一切,外界在资本市场浸淫多年的周忻身上,只能看出4个字:宠辱不惊。

  实际上,《每日经济新闻》记者注意到,一路虽有涨有跌,截至目前,易居系在美股上市的企业有乐居、钜派,新三板挂牌的筑想科技和太德励拓。而此次易居“以退为进”绕开A股市场,完成资源优化配置后登陆港股,总市值上涨到超200亿港元。

  备受资本市场青睐

  易居港股上市首日身价就超过200亿港元,远超另一家一手房代理行业的龙头企业世联行(7月26日收盘时世联行的市值为130亿元人民币)。

  两家企业在一手房代理收入处于伯仲之间。世联行2017年进驻2100个项目,代理销售业务收入37.79亿元人民币。而易居则代理了1028个项目,代理收入为39.3亿元人民币。

  单就代理项目数量和收入,易居似无明显优势。但在资本市场上,易居却明显更受青睐。

  对此,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,易居上市之前可能签过类似对赌的协议,因此要以一个较高的市值上市,这也是其上市即破发的原因。而看其这段时间股价的波动,说明多空双方尚在拉锯中,市值还未最终稳定,因此也不能说明其最终市值一定高于世联行。易居在IPO时由于客观的第三方因素存在市值被拉高的可能性。

  而丁祖昱回复《每日经济新闻》记者称,易居上市前没有签过对赌协议。

  一位不愿具名的证券分析师对记者表示,相比之下,两者市值差在平台,易居有更好的平台优势和流量优势,互联网的基因更强一些。同时,易居其他业务能力强,综合效益高,虽然二手房短期没有收益,但是让投资者看到了其未来前景。

  在估值上得到了明显提振,而按照周忻的说法,“易居的估值本来可以到400亿。”

  同时,《每日经济新闻》记者注意到,此次再度上市,易居更大的野心在于另一个“新领域”——房地产经纪服务。

  分食经纪服务“蛋糕”

  根据招股说明书显示,目前易居的业务线主要分为三条:一手房代理服务;房地产数据及咨询服务;房地产经纪网络服务。2017年,这三个板块的贡献率分别是84.7%、13.6%、1.7%。

  其中,前两条继承了易居“服务房地产开发商”的传统,最新的房地产经纪网络服务则显然瞄向了(二手)房产经纪公司。

  2016年,易居企业集团启动二手房交易板块。在管理层的规划中,2016年~2018年为该板块的投入期。

  易居企业集团CEO丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,现在易居有18000名销售人员,每提高1000亿元销售额,就要增加几千名销售员。易居迫切需要解决的是人的问题,是业务增长需求和人员匹配不足的矛盾。二手房目前还是平台模式,并不需要太多人。

  《每日经济新闻》记者也注意到,从去年开始,易居已以“房友”的品牌,迅速在全国覆盖二手房中介门店。

  截至今年上半年,易居对外宣布,易居房友全国合作门店突破8000家,而其今年的目标是开店总量超过1万家。

  就规模而言,易居无疑正试图冲击行业第一的门店数量。

  实际上,丁祖昱就向《每日经济新闻》记者直言,“易居房友的模式,就是利用现有平台嫁接新房资源,形成一二手联动。”

  在其看来,“易居不变的,是要继续做大规模;变的,是在房地产交易各个环节有一些突破。希望二手房平台是一个细分切入点,通过服务中小微企业,做好一二手联动,和其他平台形成差异化竞争。”

  无疑,无论是否有意,在一手房代理上有独特优势的易居,加码二手业务已是势在必行,这客观上即是分食二手经纪公司服务的“肥水”。

  此外,丁祖昱表示,房友还在谋划一些新的业务,比如说金融服务,引入一些金融机构来为买卖双方提供一些金融方面的支持;还有装修服务,二手房买卖完成之后,提供给购房者进行装修相关的配套服务。

  中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者,易居其实并没有真正进入二手房市场,这不是二手房模式,而是让二手房平台帮着卖新房。且这种模式在全国并不普遍成立,平台分布很不均衡。比如南京新盘二手房价格倒挂,新盘不够卖,并不用找二手房中介帮忙卖。此外,这部分业务有个问题是,大部分收入都是平台的,而平台是加盟的。但不能武断的评判未来发展及业绩,只能说按照目前市场情况,二手房平台卖新房还不是主流。

  差异化竞争策略

  不过丁祖昱认为,易居和58同城、安居客、贝壳找房等平台的差异非常大,目前还没出现正面竞争。

  在已经纷争不断二手房领域,不少行业人士对于易居的“来势”也持客观态度。

  以易居和58同城、安居客的对比为例,上海中原地产董事副总经理刘天?D向《每日经济新闻》记者分析指出,易居的客户主体是开发商、用户是中小中介公司,一般个人用户很少去这个平台上寻找房源或者盘源。而安居客的客户是中介公司,用户则是中介经纪人。

  在模式上,易居和安居客也无直接对垒。

  实际上,丁祖昱曾向《每日经济新闻》直言,易居房友的主要功能是“赋能”,即在易居平台之上为中小中介提供品牌、系统、专业服务、交易支持、新房资源等。同时,易居不收取任何的加盟费和服务费。

  刘天?D告诉记者,房友给二手赋能,本质就是通过免费的方式培养习惯,“我帮你翻牌,以补贴门头的形式打广告,扩大影响力。”

  也正是这一举措,2017年,房友的亏损在1.25亿元人民币左右。对此,丁祖昱表示,目前二手房板块开始有收入,刚开始确实在亏损,但情况会越来越好。预计2018年亏损额将减少,希望在2019年实现扭亏为盈。

  58集团高级副总裁叶兵在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示,安居客主要还是靠平台的力量,公司目前在几百个城市、乡镇都有布点,获取了广泛流量。并且安居客的站位一向清晰:不做交易,只做平台。更多是服务全行业的经纪人,从这个点上我们不会有利益冲突。

  具体而言,叶兵表示,房友起家的业务是“门店管理系统”,更偏重于ERP系统(企业资源计划),即对中小门店提供信息支撑,主要能提升经纪人工作效率。58安居客的系统,能提升经纪人公司获取交易线索的能力。

  “现在很多中小经纪人,同时在用房友系统和58安居客的系统,双方并不是非黑即白。二手行业,也欢迎像易居这样的企业能够进入。”叶兵表示。

  “现在中介领域的加盟模式,盯得就是中小中介,拼的是品牌、工具、客源数据,以及技术力量,各家都会在相似的方向加大投入。”刘天?D告诉《每日经济新闻》记者。

  叶兵认为,对行业而言,有更多企业进来是好的,这意味着有更多人去服务这个行业。而这个行业的趋势是,更多向中小经纪公司去倾斜,不管是通过加盟体系、还是ERP系统,更多企业愿意投入力量去服务中小经纪公司,覆盖范围也能更广泛,比如涉及到三四线的公司,扩大行业的优化幅度。

(责编:伍振国、孙红丽)

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